中金：维持美的置业“跑赢行业”评级 目标价3.5港元

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　　中金发布研究报告称，维持美的置业（03990）“跑赢行业”评级，预计2024-25年归母核心净利润5.0、6.8亿元，同比增长20%、35%，目标价3.5港元。该行认为公司2024-25年业绩确定性强，派息率可达70%左右，股息收益率具备较强吸引力。公司重组方案于9月2日获股东大会通过，实物分派于9月9日除权，重组完成后业务板块由开发服务、物管服务、资产运营、地产科技构成。

　　中金主要观点如下：

　　开发服务：存量资源确定性强。

　　公司承接控股股东持有的房地产开发资产的全链条开发管理（1H24末在建土储/待建土储921/721万平方），公司公告2024-26年关联交易上限额度为3.4、14.9、13.3亿元（含开发服务费、销售服务费、超额业绩计提费），此外公司将积极捕捉第三方外拓业务机会。该行认为上述关联交易回款和确收的确定性高（有别于市场上代建同业的全周期管理模式），净利润率处在15-20%的合理区间。

　　物管服务：安全稳健为主基调。

　　公司1H24末在管/合约面积6989/9218万平方，住宅业态占比近九成，后续将在优化住宅基本盘的基础上、依托控股股东强大产业链资源优势继续拓展医疗康养、产业园区等非住领域。该行认为2024-26年公司物服收入CAGR有望保持约10%的稳健发展、净利润率有望维持在10-15%的良性水平，主要考虑：1）公司新增合约面积仍将以关联方项目为主、交付确定性强（1H24末合约面积中约八成来自关联方）；2）地产开发业务已被私有化，控股股东与上市公司利益高度一致。

　　资产运营：轻重结合租售并举。

　　公司资产运营板块分为商业运营和产业园运营，商业运营包含5座重资产商场、5座轻资产商场（均为公司开发后出售给第三方）、3个长租公寓管理，产业园运营包含1个出租项目和2个出售项目。核心自持项目中，公司预计佛山市悦然广场、贵阳悦然广场、贵阳悦然时光24年合计营收达2.2亿元、NOI率达65%，上华产业园年租金超8000万元。出售项目中，公司预计2024-26年内年均销售超4.7亿元、平均售价约6300元/平，该行估算毛利率可达40%以上。

　　地产科技：吃透房地产开发价值链的又一发力点。

　　公司地产科技业务已从单一PC产品迭代至MIC、装配式内装、智慧整家结合的复合产品矩阵，市场拓展以大湾区和发达海外市场为主。该行认为2024-26年公司地产科技板块营业收入有望保持10%左右的复合增速。